JAKARTA AFU.ID — Generasi Z dan milenial, yang kini populer disebut sebagai "Zillennial" di Jakarta kini menghadapi tantangan kepemilikan rumah yang tidak hanya soal keterjangkauan harga, tetapi juga pergeseran cara pandang terhadap properti sebagai aset.
"Membeli rumah itu tidak lagi dianggap sebagai investasi. Memiliki rumah juga tidak lagi dianggap sebagai indikator sukses. Kalau mau tinggal di Jakarta ya sewa, itu pilihan mereka sekarang," kata Hendra Hartono, CEO PT Leads Property Services Indonesia, dalam Asia Connect: Indonesia CEO & Leaders Forum 2026 di The Westin Jakarta, Kamis.
Ia menjelaskan, dari sekitar 32 juta penduduk Jabodetabek, sekitar 50 persen merupakan kelompok usia produktif yang seharusnya menjadi target pasar pembeli rumah pertama. Namun, kelompok Gen Z dan milenial kini cenderung menunda, bahkan memilih tidak membeli rumah.
Menurut Hendra, terdapat dua persoalan utama yang dihadapi segmen ini, yakni keterjangkauan harga dan ketidaksesuaian produk dengan kebutuhan serta gaya hidup.
Dari sisi harga, kenaikan harga properti dinilai terus melampaui pertumbuhan pendapatan. Kondisi ini membuat generasi muda harus menyeimbangkan antara kualitas hidup dan kepemilikan aset, terutama dengan adanya kebijakan perbankan yang memperbolehkan hingga 50 persen penghasilan dialokasikan untuk cicilan KPR.
"Mereka harus membagi prioritas antara kualitas hidup dan memiliki aset," ujar Hendra.
Sementara dari sisi produk, Leads Property mencatat sekitar 90 persen dari total 41.300 unit yang belum terjual di Jakarta tidak memenuhi kriteria ideal generasi muda. Angka tersebut terdiri atas 11.300 unit dari proyek tertahan dan 30.000 unit dari proyek eksisting.
Unit-unit tersebut dinilai memiliki ukuran terlalu kecil, kualitas penyelesaian bangunan di bawah ekspektasi, serta standar "apartemen terjangkau" versi pengembang yang tidak sejalan dengan harapan konsumen akan hunian yang layak.
Kriteria hunian ideal bagi generasi muda mencakup empat aspek utama, yakni kualitas bangunan yang layak, pengelolaan gedung yang baik, kedekatan dengan transportasi umum, serta harga yang terjangkau.
CMO sekaligus Direktur Arsitektur Masgroup M. Adhiguna Sosiawan menambahkan bahwa Zillenial kini lebih memprioritaskan akses daripada kepemilikan aset.
"Mereka lahir di zaman di mana kalau mau nonton lagu tinggal Spotify, nonton film tinggal Netflix. Kebiasaan menyewa itu sudah menjadi bagian dari cara hidup mereka," kata Adhiguna.
Meski demikian, Adhiguna menilai minat generasi muda terhadap properti sebetulnya masih ada, asalkan produk yang ditawarkan sesuai kebutuhan dan gaya hidup mereka. Gen Z dan milenial kini lebih mengutamakan fungsi dibanding luas ruang.
"Yang penting pemanfaatan ruangnya itu optimal, layoutnya bagus," kata Adhiguna.
Hendra pun menyarankan sejumlah langkah bagi pengembang, di antaranya penyesuaian harga jual, peningkatan kualitas penyelesaian bangunan, serta penataan ulang proyek yang tertahan agar sesuai dengan preferensi pasar.
"Ini bukan sekadar wrong product, tapi wrong product for wrong generations. Kita tidak bisa lagi membangun produk tradisional yang sama seperti dulu," kata Hendra.
Forum ini merupakan bagian dari rangkaian PropertyGuru Indonesia Property Awards ke-12 yang dipersembahkan oleh Kohler, dengan malam penghargaan dijadwalkan pada 13 November 2026 di Jakarta dan grand final di Bangkok pada 11 Desember 2026.
(ANT/RAI)
